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深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可行性和政策選擇-華盟地產(chǎn)來科普一下。

 近年來， 全國(guó)幾乎所有大中型城市及其近郊， 均出現(xiàn)集體土地上違規(guī)開發(fā)建設(shè)、 非法入市交易的小產(chǎn)權(quán)房。 作為城市化進(jìn)程最快、 住房商品化程度最高的深圳， 小產(chǎn)權(quán)房蔓延之勢(shì)尤為強(qiáng)勁， 衍生的問題尤為突出， 政府管制小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的政策導(dǎo)向之影響尤為顯著。 本文主要探討深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)哪個(gè)銀行能辦理小產(chǎn)權(quán)房貸款現(xiàn)狀與問題、 現(xiàn)行市場(chǎng)管制政策及其有效性、 進(jìn)一步有效管制的政策選擇， 以使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)從灰色、 非法轉(zhuǎn)向 “有限合法”， 即承認(rèn)并保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房類同保障性住房的有限產(chǎn)權(quán)， 但限制其商品化流轉(zhuǎn)。

一、 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)現(xiàn)狀與問題

（一） 發(fā)展現(xiàn)狀。 據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局等機(jī)構(gòu)的抽樣調(diào)查顯示， 深圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常龐大， 保守估算， 小產(chǎn)權(quán)房總建筑面積約占全市住房建筑總面積的一半左右。 深圳小產(chǎn)權(quán)房分布范圍比較廣， 幾乎每個(gè)街道辦轄區(qū)都有小產(chǎn)權(quán)房建成和銷售， 離市區(qū)越遠(yuǎn)比例越高。 從筆者調(diào)研的實(shí)際情況看， 深圳大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是以舊村改造、 城中村改造等形式， 由當(dāng)?shù)卮?（居） 組織以集體之名， 與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用村 （居） 自留土地后開發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷售， 也有一些小產(chǎn)權(quán)房是由原住民自發(fā)組織起來或擅自組建隊(duì)伍， 違規(guī)開發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷售。 深圳新近開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房， 一改此前房屋質(zhì)量較差、 配套設(shè)施缺乏、 物業(yè)管理不完善等弊端， 開始了模擬商品住房開發(fā)的運(yùn)作模式。 而且， 在房?jī)r(jià)居高不下、 通脹憂慮、 政策限購(gòu)的背景下， 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)不斷升溫， 村 （居） 民、 由原村委會(huì)轉(zhuǎn)制而來的村 （居） 股份公司、 村 （居） 干部、 來路各異的開發(fā)商、 部分地方商業(yè)銀行、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中介以及大量有住房需求的購(gòu)房者、 逐利的投資者， 正在逐漸合流， 形成了一個(gè)龐大的既得利益集團(tuán)， 并且小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)早已從村 （居） 民或村 （居） 委會(huì)自建的原始階段， 完成了公司化運(yùn)作的升級(jí)， 形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈和利益均沾的利益格局。

深圳小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)和銷售

已經(jīng)從農(nóng)民個(gè)體行為， 逐步演繹為當(dāng)?shù)卮?（居） 集體組織的集體行動(dòng)。 深圳小產(chǎn)權(quán)房一般是開發(fā)建設(shè)單位自行組織隊(duì)伍進(jìn)行銷售， 一般不刊發(fā)媒體廣告， 更多的是通過手機(jī)短信、 口口相傳、 熟人推薦或街頭小傳單形式招攬客戶。 深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣合同主要采用 《集資建房協(xié)議》 或 《合作建房合同》 的形式， 部分小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)單位自己制發(fā)房產(chǎn)證， 不僅有開發(fā)單位自編的房產(chǎn)證號(hào)， 同時(shí)也標(biāo)上了使用年限。 中央電視臺(tái) 《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》 甚至評(píng)述， “小產(chǎn)權(quán)房在深圳已經(jīng)脫離政府建立的商品房交易系統(tǒng)， 形成了自己一套獨(dú)立的體系， 套用一句股市的行話就是已經(jīng)開始了場(chǎng)外交易”， “在深圳， 小產(chǎn)權(quán)房不僅在政府管理之外， 建立了可以自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)規(guī)則， 同時(shí)為了保證買房人的利益， 在小產(chǎn)權(quán)房的交易過程中， 也開始引入律師作為見證”， “深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)發(fā)展到開始利用金融工具進(jìn)行銷售， 個(gè)別樓盤實(shí)現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房交易的分期付款”， “圍繞著小產(chǎn)權(quán)房， 深圳儼然已經(jīng)形成了一個(gè)完整的地下房地產(chǎn)市場(chǎng)， 有人做開發(fā)， 有人做銷售， 有人建立信用體系， 分工明確， 協(xié)調(diào)合作，而對(duì)購(gòu)房者來說， 這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)可以初步為他們提供小產(chǎn)權(quán)房的買、 賣、 出租等全方位服務(wù)功能， 可以說， 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)不依賴政府， 也能獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)下去”。

（二） 衍生的問題。 總體而論， 深圳絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房合同如何更名房在土地取得、 建筑規(guī)劃許可、 建審手續(xù)、 房屋銷售、 產(chǎn)權(quán)辦理等方面， 都存在違規(guī)問題， 在開發(fā)、 銷售、 售后、 保有等多個(gè)環(huán)節(jié)， 也面臨著突出問題： 在開發(fā)建設(shè)階段， 主要是開發(fā)建設(shè)者的主體資格及其資質(zhì)問題 （集體經(jīng)濟(jì)組織能否在取得相應(yīng)的資質(zhì)證書之后， 從事房地產(chǎn)開發(fā)）， 以及小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的報(bào)批取證問題； 在銷售階段， 主要是預(yù)售保障問題 （欺詐、 爛尾后攜款潛逃） 和銷售范圍或?qū)ο髥栴}； 在使用階段， 主要是房屋質(zhì)量認(rèn)證和售后維修保養(yǎng)問題； 在保有階段， 主要是產(chǎn)權(quán)證書申請(qǐng)、 發(fā)放、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、 遺贈(zèng)等問題。

具體而言， 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)管制潛藏著許多復(fù)雜的、 操作性的難題， 如深圳城市化過程中村居自留土地私建私賣小產(chǎn)權(quán)房該由誰來管？ 城市居民特別是外來人員購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房該如何處置？ 城市保障性住房的供應(yīng)不足及分配扭曲問題該如何解決？ 小產(chǎn)權(quán)房交易帶來的稅收流失、 土地規(guī)劃混亂、 戶籍制度調(diào)整等難題該如何破解？ 深圳小產(chǎn)權(quán)房在交付使用或入住后， 也存在一些不容忽視的現(xiàn)實(shí)問題： 由于多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房是毫無資質(zhì)的建筑隊(duì)伍在短時(shí)間內(nèi) “量販?zhǔn)健?蓋房， 選址無規(guī)劃、 用地?zé)o審批、 地質(zhì)無勘測(cè)、 建設(shè)無監(jiān)控、 交付無驗(yàn)收、 銷售無許可， “招手樓”、 “貼面樓”、 “接吻樓” 隨處可見， 加上一些小產(chǎn)權(quán)房肆意加蓋、 無約束地裝修， 建筑設(shè)計(jì)水平落后， 房屋質(zhì)量明顯缺乏保障， 房屋售后保修養(yǎng)護(hù)難以保證， 入住后的消防、 治安、 物業(yè)管理等也極易出現(xiàn)問題。 深圳不少小產(chǎn)權(quán)房地處遠(yuǎn)離市中心的關(guān)外城中村， 公共設(shè)施落后， 配套不足， 出行不暢， 潛藏著公共衛(wèi)生、 公共安全、 公共交通等方面的諸多風(fēng)險(xiǎn)。 此外， 深圳小產(chǎn)權(quán)房還可能涉及腐敗問題 （如尋租）、 管理問題 （包括管理失控、 管理瑕疵、 違法管理、 差異化管理、 行政不作為）、 拆遷問題、 利益博弈、 投資風(fēng)險(xiǎn) （包括風(fēng)險(xiǎn)后果、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、 投資機(jī)會(huì)） 等諸多問題。 這些問題， 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了單一的經(jīng)濟(jì)或法律層面而衍生為綜合性社會(huì)問題， 不斷拷問著地方政府的政策設(shè)計(jì)與行政管制能力。

深圳小產(chǎn)權(quán)房多少錢一平米？

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